新府办发〔2022〕13号

南昌市新建区人民政府办公室

关于印发2022年新建区老旧小区改造工作

实施方案的通知

各乡（镇）人民政府、开发区（园区）管委会，区政府各部门，区直各单位：

    《2022年新建区老旧小区改造工作实施方案》已经2022年区政府第4次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

        　　       2022年3月15日

2022年新建区老旧小区改造工作实施方案

为进一步提升全区城镇老旧小区功能品质，根据住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号）及省住建厅《关于做好2022年城镇老旧小区改造相关工作的通知》（赣建城〔2021〕49号）等有关文件精神，在近几年探索实践老旧小区改造的基础上，继续加大老旧小区改造力度，提升城市功能与品质，推动城市更新，结合我区实际，特制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九届六中全会和省第十五次党代会精神，坚持以人为本，把握改造重点，结合实际，合理界定改造对象范围，营造良好的人居环境，不断增强广大市民群众的获得感、幸福感和安全感。

二、基本原则

（一）明确范围、有序推进。根据住房和城乡建设部办公厅等六部委《关于做好2021年城镇老旧小区改造工作的通知》（建办城〔2021〕28号）精神，重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区，2000年底后建成小区纳入改造计划的，建成年限不得晚于2005年底；拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅小区（含单栋住宅楼），不得纳入改造计划。对居民参与率，同意率高的小区优先进行改造。按照“市县统筹、条块协作、部门齐抓”的原则，“以点连片”实现改造全覆盖，分类制定老旧小区改造标准，有序推进老旧小区改造工作。

（二）完善功能、提升品质。完善小区水、电、路、气、网等保障居民生活的基础设施，强化雨污管网改造、空中管线整治，合理设置社区幼儿园、养老中心、医疗卫生、商业、文体活动中心等配套功能，努力把老旧小区打造成居住舒适、生活便利、环境优美、整洁有序的美丽家园。

（三）注重民生、尊重民意。加大政策宣传力度，健全动员居民参与机制，扎实做好基层工作，积极引导市民群众参与老旧小区改造，推广“方案共谋、点位共建、环境共管、效果共评、服务共享”的“五共”理念，多方调研掌握居民支持率、张贴公告提升居民知晓率，将民主协商贯穿于改造过程，改造前问需于民，形成共谋；改造中问计于民，达成共建；改造后问效于民，实现共评。

（四）传承历史、彰显特色。在老旧小区改造过程中，注重保护和利用具有历史文化价值的街区文化、街巷道路和特色景观，实施历史街区的保护和改造，挖掘文化底蕴，留住城市记忆，彰显文化特色，打破千篇一律的造城模式，打造新建特色风貌街区，丰富历史文化名城内涵。

三、改造任务

本期改造小区含电焊机厂宿舍，子实路98号、208号，一中宿舍小区，联富花园一期等13个老旧小区，共计5111户，改造面积约47.66万平方米。建设内容包括：水电网、下水道、煤气管道、墙体脱落、落水管、线路规整、化粪池、健身器材、充电电桩、监控探头、房屋漏水、停车泊位、既有住宅加装电梯、丰富公共服务设施等。

四、改造类型

老旧小区改造项目按照“保基础+X”模式确定改造内容，即在满足保基础配套设施的基础上，因地制宜，按3个标准、10个分类、60个要素进行改造，即基础类、完善类、提升类3个标准，市政设施、小区道路、建筑本体、公共设施、公共环境等10个分类，以及道路、照明、供水、排水、绿化、停车设施、安防设施等60个要素，健全社区功能，提升社区品质，完善配套服务，达到“路要平整、灯要明亮、水要畅通、气要入户、车要有序、线要规整、绿要提质、面要美观、违章要拆、设施要全”的改造标准。

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是小区环境整治、市政配套基础设施改造提升，以及小区内建筑物外立面、雨污管网分流等公共部位改造等，其中，小区环境整治包括依法拆除各类违法建设、恢复消防通道，清理规范防盗窗或防盗网，清理楼递杂物及各类小广告，整治噪音、餐饮油烟污染等“脏乱差”现象；改造提升市政配套基础设施包括小区内部及小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、照明、生活垃圾分类、移动通信、停车泊位等基础设施，以及空中管线整理（入地）、雨污管网分流、下水管道错接混接漏接等。基础类要做到应改尽改，中央财政资金重点支持市政配套基础设施改造提升以及小区内公共部位维修等。

（二）完善类。在基础类改造基础上，增加为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、智慧安防设施、充电装置、适老设施、无障碍设施、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（三）提升类。在完善类基础上，积极推广“1+5+X”（1个社区+5类服务形态+X个衍生业态）社区邻里中心建设标准体系，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括社区配套完善幼儿园、养老中心、医疗卫生、商业、文体活动中心等服务设施，同时完善托育、助餐、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

位于历史文化街区或具备产业开发条件的老旧小区，结合周边区域特色，发挥财政资金的引导作用，吸引社会资本参与，对民生基础设施进行改善和提升，同时导入创客空间、文化创意、旅游等产业，并参与后续运营管养，增添文化活力和经济活力，既改善小区综合环境又传承历史风貌、打造特色小区。

五、改造流程

按照国家部委关于城镇老旧小区改造的要求，参照其它省市老旧小区改造的做法，我区老旧小区改造项目实施的流程主要分为三个阶段：

（一）科学确定改造计划。通过调查摸底、征求意见等步骤，将存在安全隐患排水、燃气等老旧管网，群众意愿强烈的配套设施和公共服务设施等作为重点内充优先列为改造内容。明确老旧小区改造内容、改造预算、实施主体及完成时限，形成施工方案，对改造方案进行备案，以此为效果评估的参照。

（二）统筹协调项目实施。由相关部门协商，本着“依法依规，精简高效”的原则，共同制定我区老旧小区改造审批流程，并按照审批流程办理项目有关手续，组织现场施工，实施施工监管，完成项目验收。

（三）探索后期管理机制。老旧小区改造后，须引进专业的物业服务企业、专业机构人员或在居委会指导下实行居民自治，按照相关规定，做好清扫保洁、垃圾分类等工作，并配齐垃圾分类收集设施、运输设施，否则不予验收。

六、后续管理

属地乡（镇）作为后续管理责任主体，在老旧小区改造完成后，应及时接收并建立长效管理机制，将其纳入社区化管理（优先推行物业管理服务）。区住建部门将制定经费奖补办法，对采取以下长效管理机制的，给予一定经费补助：

（一）引进物业服务企业。聘请物业公司对住宅小区实行专业化管理，用企业经营管理的方式负责小区的各项服务工作。乡（镇）、社区指导业主大会根据物业服务企业提供的不同价位及质价相符的“菜单式”服务标准，通过投票选择合适的企业和服务标准，并签订服务合同。

（二）聘请专业机构或专业人员。成立业主大会、选举业主委员会，由业主委员会根据小区居民需求，聘请保洁、保安等专业机构或者专业人员，签订服务合同。

（三）实行居民自治。在社区居民委员会指导下实行居民自治，通过民情理事会、业主大会等平台，发动居民积极参与社区建设管理，实现居民自我管理、自我服务。

七、加强保障

（一）资金保障

1.争取上级资金。积极争取中央老旧小区改造专项补助资金，主要用于保基础小区建设。中央财政资金重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。

2.市级奖补资金。区级财政按照财政体制对实施老旧小区改造的属地实行差异化奖补，具体奖补政策另行制定。区老旧小区改造工作领导小组办公室要对全区老旧小区摸底情况和改造任务进行统筹、检查和核实，特别是对申报中央补助资金的老旧小区进行认定核实。

3.多方筹集资金。除中央和省市补助之外，要多渠道筹集老旧小区改造资金，因地制宜，分类施策，拓宽资金来源渠道，探索发行地方专项债、提取房屋维修基金、公积金贷款等政策保障措施。鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造。

4.引进社会资金。充分利用和挖掘小区资源，积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引进停车设施、养老服务、商户等社会资本，破解老旧小区改造资金难题。

5.探索预留土地出让金。驻区各单位生产（办公）用地的土地出让，如涉及有家属院的老旧小区改造任务，探索预留部分土地出让金，专项用于老旧小区改造资金。

(二)政策保障。为有序推进老旧小区改造工作，区发改、建设、规划、审批等相关部门，应按相关政策要求，优化、简化老旧小区改造项目前期手续，开通绿色通道。老旧小区改造项目新建停车、养老等建筑物，可参照公共服务类建设项目简化有关手续。

（三）专业保障。电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位要履行社会责任，主动与城镇老旧小区改造牵头单位衔接，将老旧小区需改造的水、电、路、气等配套设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，形成统筹施工方案，避免反复施工，造成扰民。同时要积极向上级单位争取补助资金，确保老旧小区年度改造任务“一步到位”。

（四）组织保障。为加强老旧小区改造工作的组织领导，我区参照市级方案成立领导小组专班。做好本辖区老旧小区改造工作的调查摸底、数据申报，统筹协调和组织实施。

八、工作措施

（一）强化组织落实。区各单位、相关乡（镇）要按照老旧小区改造工作领导小组的工作部署，切实加强组织领导，层层落实责任，整合精干力量，集中主要精力，认真抓好各项任务落实，真正形成属地负责、条块协作、上下联动、合力推进的良好局面，确保按期优质高效完成改造提升任务。

（二）强化统筹协调。此次改造工程涉及面广，时间紧、任务重、标准高，实施难度大，各成员单位要强化各项工作统筹协调，要牢固树立大局意识、责任意识，勇于担当，主动作为，密切配合。

（三）强化工程管理。改造工程要高起点设计、高标准实施，规划设计既要结合各路段的整体情况，又要充分考虑各路段的具体风格；改造实施坚持高标准与实际情况相结合的原则，努力优化方案，呈现最佳效果。

（四）强化宣传发动。组织开展改造工程的宣传报道和舆论引导等工作，营造良好的舆论导向，引导广大市民理解、支持和配合改造工程，高度重视社会稳定工作，过细排查各类不稳定因素，超前制定工作预案，切实加强过程防控，及时化解各类矛盾。